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2007梅州大概有470万人口，216万城镇人口。2011估计是500万人口，城镇人口估计是240万左右。城市化率在48～49%。 每年估计1万套的商品房需求，动力足。 根据城市化发展规律，目前正在加速城市化过程中。根据中国社科院的预测2015城市化率是52.8%，2030为67.81%。大概是每年1%的增速。我预计这个进程会加快，每年城市化增速应该是1～2%。 鉴于梅州的人口基数、地理位置和经济发展水平，以每年1%的城市化速度，每年梅州新增城镇人口是5万。以婚后两口之家计算理论最高需要2.5万套房子。但需要不是需求！！！路边的乞丐也需要住房，但不是需求。根据现有中国的城市化现状，农民工假进城和收入现状，最低假设1万套的住房需求。 而根据梅州住房建设局的2010年数据，1-8月商品房成家2146套，全年估算3219套。二手房全年估算3585套。考虑住建局数据的准确性，整体房屋成交了估计1万套这个数量级，目前每年1万套的最低住房需求估算比较切合实际。 而梅州2011年的保障房建设是3985套，近4000套房子。占据16%～40%的市场需求。“十二五”住建部的目标是20%，而日本当年公建房子的比例是45%，中国政府会根据社会形势调整计划。 梅州房地产市场较脆弱，长期看低价房可能需求旺盛 根据国外美国日本的经验，城市化会先从农村早小城市的过程，然后会有从小城市向大城市集中的过程。广东地区，广、深、佛山应该属于大都会核心城市区，未来还有一个从梅州向广州、深圳人口聚集的过程。 由于梅州的人口基数、地理位置和山区属性，提供入城新市民就业的城市基础职能可能会虚化，有可能导致城市化动力不足。自身动力不足，外部拖动的城市化，有可能就业不足，市民手中无钱，可能会造成城市贫民窟的形成。 根据梅州住建局的数据，2010二手房成交超过一手楼盘，也说明新市民“手里缺钱”。 以梅州现有房价，改善型住房需求很可能这两年完全释放。比如：城市的父母会用手中三分之二以上的储蓄为适龄孩子买婚房。 因此未来工业化水平，商业繁荣程度，决定就业机会。就业机会决定房子价格，长期看低价房需求旺盛。 今年的房价：梅州2010年度商品房交易1万套，2011保障房4000套，如果房价还升，只能说明梅州市场太小，几个地产商自己玩炒作，消费者不成熟。 但近期房价不可能跌太多，还是那句话就业决定的，即使银行承担的起坏账，整体经济伤不起。 |
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